Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej (środków trwałych) – skutki podatkowe

1. PIT - skutki

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku osobistego jest na gruncie podatku dochodowego neutralne. Powyższe stwierdzenie oznacza, że taka czynność nie powoduje powstania przychodu, który skutkowałby opodatkowaniem właściciela nieruchomości.

Powyższa okoliczność jest bezsporna i wynika zarówno z przepisów ustawy oraz (przede wszystkim) potwierdza ją bardzo bogata i zgodna linia interpretacyjna organów podatkowych, które stwierdzają wprost, że wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego nie będzie skutkować po stronie Wnioskodawcy powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. VAT – skutki

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku skutków podatkowych w podatku VAT. Konsekwencje podatkowe ustawodawca uzależnia od sposobu wykorzystywania nieruchomości po jej wycofaniu.

Przede wszystkim, należy zwrócić uwagę na fakt, że kontynuacja najmu przez osobę fizyczną uznawana jest przez organy podatkowe jako wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Powyższe stanowisko determinuje to, że nieruchomość nie jest przekazana na cele osobiste, a więc nie wystąpi konieczność opodatkowania podatkiem VAT nieodpłatnej dostawy towarów o czym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem – „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

wszelkie inne darowizny

2. jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.”

W przeciwnym razie, czyli w przypadku przekazania nieruchomości na cele osobiste przedsiębiorcy – taka sytuacja skutkuje opodatkowaniem VAT.

3. NAJEM nieruchomości po wycofaniu a PIT – skutki

Wskazać należy, że na gruncie podatku PIT wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej, a następnie oddanie jej w najem prywatny może skutkować zakwalifikowaniem przez organy podatkowe takiego najmu jako wykonywanego w ramach działalności gospodarczej.

Aby było możliwe takie przyjęcie przez organ podatkowy, taki najem musi spełniać przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o PIT). Nad tą kwestią wielokrotnie pochylały się organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych. Co do zasady wynika z nich, że pomimo wycofania nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa i oddanie jej w najem prywatny, to przychód osiągany z najmu tejże nieruchomości jest traktowany jako osiągany w ramach działalności gospodarczej – nawet w sytuacji, gdy dochodzi do likwidacji działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe należy przyjąć, że nawet w przypadku klasyfikacji najmu prywatnego dokonywanego przez przedsiębiorcę jako najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej, to osoba fizyczna będzie mogła skorzystać z opodatkowania ryczałtem dla przychodów osiąganych z tegoż najmu. Należy mieć jednak na uwadze, że warunkiem koniecznym dla dopuszczalności opodatkowania przychodów podatkiem zryczałtowanym jest próg przychodów określony na poziomie 2.000.000 zł. Zgodnie bowiem z treścią art. 6 ust. 4 ustawy - podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

- w roku poprzedzającym rok podatkowy:

uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

- uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,

- rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej - bez względu na wysokość przychodów.

Reasumując - bez względu na to jak zaklasyfikujemy najem po wyłączeniu nieruchomości ze środków trwałych, osoba fizyczna będzie mogła opodatkowywać przychody z tytułu najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach analogicznych jak najem prywatny, gdzie stawka ryczałtu 8,5% będzie właściwa dla przychodów do kwoty 100.000 zł a stawka 12,5% - od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł. Jednocześnie podkreślamy, że dla możliwości skorzystania z takiego opodatkowania warunkiem koniecznym będzie osiąganie przychodów z działalności gospodarczej do wysokości 2.000.000 euro w roku poprzedzającym rok podatkowy.